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恒隆地产 (00101)

时间:2019-05-04  来源:本站  作者:

  截至2016年12月31日止12个月全年业绩,公司拥有人应占溢利为 62.0亿港元,同比增幅 21.7%。 每股基本盈利 1.3776港元。 派末期股息每股 0.58港元。 期内,营业额上升 45.9% 至 130.6亿港元,毛利率减少 4.9% 至 68.3%。 (公布日期: 2017年01月26日)

  香港及内地於2016年经历了市场调控及消费者需求转变的情况。即使在香港和内地一线城市的主要购物区,商舖倒闭、店舖空置及主要品牌延期开业的情况仍然屡见不鲜。

  2016年香港的全年经济增长(即本地生产总值)预测为1.5%。零售销售额已持续下跌近两年。2016年首11个月亦按年下跌8.6%。内地旅客转往海外消费,导致来港消费的内地旅客的数目於2016年首11个月按年减少7.8%。

  内地方面,2016年的全年经济增长为6.7%,较往年为低。零售业方面,调整过度扩张业务的举措持续进行,导致商场延期开幕,及新建购物中心的空置率高企。

  面对此等挑战,我们继续集中力度重整租户组合以优化商场的定位及增加租金收入,同时提升我们的设施及服务标准,以丰富顾客的购物体验和增加对商场的忠诚度;另外,亦开展更具创意及效益的推广活动,以及实施若干降低营业成本的举措等。

  於内地,由营业税过渡至增值税制度的最终阶段於2016年5月1日生效,并适用於多种行业包括房地产业。我们已采取适当的措施落实新的税制。

  截至2016年12月31日止年度,物业租赁业务平稳发展,总收入达港币77.37亿元,倘撇除2016年人民币贬值6%的影响,则上升3%。香港物业组合的租金收入录得5%的增长,主要受惠於资产优化工程及重整租户组合带来的裨益。内地的投资物业的租金收入以人民币计值录得1%的温和增长,主要由於大连及渖阳的新落成物业的租金收入贡献。内地占总租金收入的比率为52%。

  内地整体物业组合的租金收入增长1%至人民币34.16亿元,主要由新落成的大连的恒隆广场及渖阳的市府恒隆广场办公楼的租金收入增加所带动。营业溢利减少1%至人民币21.49亿元,租赁边际利润率下降2个基点至63%,主要由於新的物业於营业初期的利润较低所致。

  内地整体购物商场组合的租金收入持平,达人民币26.33亿元。新开业的大连的恒隆广场的租金收入,大部分抵销了上海的恒隆广场因资产优化工程及上海以外部分购物商场下调租金引致收入减少的影响。

  上海的恒隆广场购物商场的租金收入减少5%至人民币6.78亿元,主要由於关闭地库进行资产优化工程。倘不包括优化工程的影响,商场的租金收入同比上升6%。上海的恒隆广场自2001年起营业。此重大的资产优化计划经精心筹划,在经济周期下行期间进行,将对租金收入及溢利的影响减至最低。作为商场优化工程的最後阶段,整个地库於2016年3月关闭进行翻新,占商场可租赁面积逾13%。地库的优化工程已大致完成,部分租户亦已展开其店舖的装修工程。全新的地库已近乎悉数租出,并将於2017年年初重新开业。2016年年底,上海的恒隆广场租出率因优化工程而减少4个基点至93%。

  受惠於租金调升,上海的港汇恒隆广场购物商场的租金收入录得温和增长1%至人民币9.74亿元。这个购物商场已於2016年第四季展开大型优化工程,约28%的可租赁面积将分阶段在2017年关闭以进行翻新。部分租户因而以短期形式续约,亦有小部分租户因优化工程即将展开而未有续约。因此,港汇恒隆广场的购物商场租出率较去年底下跌1个基点至96%。虽然资产优化工程对租金收入有短暂影响,但却有助我们提升长远的竞争力及盈利能力。

  上海以外的六座购物商场的租金收入上升1%至人民币9.81亿元。在充满挑战的环境下,渖阳的皇城恒隆广场的表现稳健,按年录得4%的收入增长。2016年年底,该购物商场的租出率上升3个基点至93%。

  在优化租户组合期间,济南的恒隆广场及天津的恒隆广场的租金收入分别减少3%及1%。2016年年底,济南的恒隆广场的租出率上升3个基点至91%。租出率上升印证了我们逐步优化租户组合的策略,包括引入济南首间Apple零售店,并於2016年5月在恒隆广场盛大开业。Apple亦选择於天津的恒隆广场开设内地首间由世界着名建筑师NormanFoster设计的旗舰店,该店於2016年3月开业。2016年年底,天津的恒隆广场的租出率下跌4个基点至82%。

  渖阳的市府恒隆广场及无锡的恒隆广场这两座购物商场在零售市道不景气的情况下受到较大的冲击。这两座购物商场拥有较多高端租户,均受到终止租约及租金下调的影响。两座购物商场的总租金收入较去年减少18%。渖阳的市府恒隆广场的租出率下降3个基点至84%;无锡的恒隆广场受惠於下半年议订的新租约,其年底时的租出率上升8个基点至80%。尽管如此,随着其甲级办公楼越来越受欢迎,以及在重整租户组合方面的不懈努力,预期这两座购物商场的表现会逐步改善。

  大连的恒隆广场於2016年9月9日隆重开业。2016年年底的租出率上升至66%。其租户组合多元化,包括Apple零售店、蔻驰(Coach)、莫斯奇诺(Moschino)、百丽宫戏院、Ole精品超市,及时尚服装零售店,如H&M及优衣库(UNIQLO)。

  内地的办公楼组合的租金收入录得7%的增长至人民币7.83亿元,主要受惠於无锡及渖阳新落成的办公楼的租金收入贡献。

  上海的恒隆广场两座办公楼的租金收入持平,达人民币6.27亿元。租出率因转租期间下滑3个基点至95%。上海的恒隆广场办公楼一座的优化工程於年内已大致完成。办公楼二座的优化工程亦於2016年第四季展开。整个优化工程将分期於2018年完成。预期余下的优化工程对上海的恒隆广场的收入并无不利影响。

  无锡的恒隆广场及渖阳的市府恒隆广场的两座甲级办公楼的总租金收入上升58%至人民币1.56亿元。我们於年内把握机遇,以优质的大型企业及金融机构取代若干金融及资讯科技业务的点对点﹙P2P﹚租户。列举其中几个例子,瑞银集团(UBS)承租两层无锡的恒隆广场办公楼,及中国银行进驻六层渖阳的市府恒隆广场办公楼。此外,将渖阳的市府恒隆广场办公楼的顶层19个楼层改建成有315间客房及套房的康莱德酒店进展顺利。两座办公楼的租赁查询持续强劲。我们有信心这两座办公楼将来会在其市场独占鳌头。

  虽然香港经济增长放缓及零售销售额下跌,香港租赁物业组合的租金收入及营业溢利分别上升5%及7%,至港币37.42亿元及港币31.96亿元。整体租赁边际利润率为85%。

  香港的商舖组合因多项资产优化工程完成而持续受惠,租金收入录得9%的增长至港币22.55亿元。2016年底整体租出率为96%。

  铜锣湾商舖组合的租金收入上升12%。我们的物业位於铜锣湾的核心区域,分布於四条充满活力的街道,分别为记利佐治街、百德新街、加宁街及京士顿街,展示一系列引人入胜的时装、餐饮及生活时尚品牌。於2016年5月,adidas占地14,500平方尺的旗舰店在恒隆中心开业,为体育爱好者提供购物及训练兼备的独特体验。连同於2015年10月开业的H&M四层旗舰店,恒隆中心现已成为潮流达人的聚脚点。多个着名品牌如Maje、Sandro、MO&Co.、Reebok Classic及Fjallraven等,亦於年内进驻Fashion Walk。享负盛名的纽约时尚法式蛋糕店Lady M的香港旗舰店於2016年6月开业,进一步提升Fashion Walk食街的人气。

  受惠於家乐坊的资产优化工程竣工带动租金调升,旺角商舖组合的租金收入按年增长21%。2016年1月,占地54,000平方尺的H&M全新概念旗舰店在家乐坊开业,连同於2015年12月开业的星巴克全港最大单层面积全新概念店,家乐坊已成为旺角区内的潮流集中地。由於内地旅客数目减少,令雅兰中心的珠宝及钟表租户的表现受到影响,该类租户的销售额按年平均下跌约27%。相反,雅兰中心的餐饮租户在目前市道下表现稳健,其销售额上升16%。

  香港东区的康怡广场的租金收入上升6%,主要由租金调升所致。其主要租户AEON STYLE於2016年第二季进行大型改装工程,并於7月重新开业。年内,更多优质租户进驻这个购物商场,进一步提升其吸引力。

  位於九龙东的淘大商场的租金收入增加5%。年内,我们投放更多资源优化商场的租户分区及组合,包括建立云集各式潮流品牌的运动区域及美容区域。

  我们将继续致力提升不同物业的质素。山顶广场的资产优化工程将於2017年第一季展开。整个优化工程历时约三年,将分阶段於2019年完成。铜锣湾Fashion Walk亦将於2017年进一步优化其位於加宁街的租户组合。预计优化工程会对这两个物业的租金收入带来短暂影响。然而,优化工程完成後,将带动长期租金增长,并增加山顶作为香港主要景点的吸引力。

  香港办公楼组合的租金收入录得2%的平稳增长至港币11.99亿元,主要由租金调升所带动。铜锣湾的恒隆中心於年内翻新升降机大堂及停车位,其租金收入增长5%。中环办公楼组合的租金收入亦增长2%。旺角办公楼组合的租金收入则按年下跌1%。办公楼组合的整体租出率减少4个基点至91%,主要由於最近部分租约到期和转租期间的影响。

  住宅及服务式寓所的租金收入,因租出率下降而减少8%至港币2.88亿元。企业持续收紧房屋津贴,导致对豪华寓所御?的需求仍然疲弱。因应内地访港旅客减少,酒店加大折扣率,康兰居服务式寓所因而面对更激烈的竞争环境。

  受惠於2016年内售出更多住宅单位,物业销售收入跃升345%至港币53.22亿元。物业销售溢利因而增加280%至港币32.09亿元。整体边际利润率为60%。售出的住宅单位包括436个浪澄湾单位(2015年︰36个)、两间蓝塘道23-39半独立式大宅(2015年︰无)、一个君临天下复式单位(2015年︰10个标准单位)及最後两个君逸山单位(2015年︰无)。

  於2016年12月31日,可供销售的住宅物业的账面总值为港币23.52亿元。这些物业包括16间蓝塘道23-39半独立式大宅、236个浪澄湾单位及一个君临天下复式单位。

  全球金融及经济前景因英国公投脱离欧盟、特朗普胜出美国总统大选及美国联邦储备局步入加息周期而增加不明朗因素,普遍预期市场波动会随之增加。我们会密切留意事态的发展。

  2017年,我们将集中力度推动香港的租金收入增长,提升在上海以外的物业的租出率,增加上海及整个办公楼组合的租金收入。我们亦会扩大商场的零售类别,翼与我们现时较高端及高质素的定位相互配合,达致增加客流及零售销售额。我们亦将继续着眼改善成本效益,以保持及提升租赁边际利润率。

  预期我们在香港的零售租赁物业可持续受惠於在经济下行前已议订的租约,维持稳健的表现。在香港,我们相对地较不受高端消费品销情的影响,因此即使香港整体市况下行,我们整体租户组合的零售销售额於2016年仍录得温和增幅。办公楼及工业╱办公楼的表现相对稳定,纵使转租的情况较多,预期办公楼的租金收入於2017年仍然有温和增长。表现较为逊色的住宅及服务式寓所,将可藉着於2016年第四季采用更进取的租赁策略,於2017年取得收入增长。

  我们在上海的物业将透过不断提升租户组合及定位,巩固市场地位。2016年,上海的恒隆广场购物商场完成了大型优化工程,租金收入因而受到预计之内的影响。随着工程竣工及新租户进驻,预期其租金收入於2017年将重拾增长步伐。继上海的恒隆广场之後,港汇恒隆广场购物商场的优化工程亦将於2017年至2019年期间进行。

  上海以外的城市,在2016年出现更多商舖倒闭及延期开业的情况。渖阳的市府恒隆广场及无锡的恒隆广场的购物商场尤其受到影响。预期这两个购物商场的表现可受惠於其办公楼持续上升的租出率。2017年我们将集中力度提高租出率。大连的恒隆广场在现行官僚制度的考验下,於2015年12月试业,其表现於2016年取得进展。商场於去年9月正式开业後,客流及零售销售额逐步上升。预计2017年的租赁情况可加速推进。

  凭藉我们的财务实力,我们将继续落实在香港和上海的多项资产优化计划。预期优化工程期间的租金收入难免受到短暂影响。内地的发展中项目亦将继续按计划推进。

  我们将继续密切留意香港的住宅物业市场,伺机出售部分住宅单位,并於适当的时候购入土地,增加土地储备。

  2016年首6个月,我们的物业租赁租金收入上升1%至港币39.07亿元。受惠於资产优化工程及租户组合重整持续带来的裨益,香港物业组合的租金收入在充满挑战的环境下录得7%的增长。内地的投资物业收入减少4%至港币20.38亿元,倘撇除2016年上半年人民币同比贬值6%的影响,则内地的租金收入增长2%。物业租赁的整体营业溢利下降1%至港币29.31亿元。

  2016年上半年,内地的经济环境仍然疲弱。由於经济增长放缓,加上人民币贬值,高端商品的销售额持续不景气。此外,上海的恒隆广场的租金收入於商场优化工程期间受到影响,但其对租金收入的短暂影响已妥善管理,相关地方的预租取得良好的进展。

  为应对此等挑战,我们实施了若干措施舒缓对租金收入的压力及节约成本。此等措施包括加快重整租户组合、提升我们的设施及服务标准,开展更具创意及效益的推广活动,以及实施若干降低营业成本的举措等。

  由营业税过渡至增值税制度的最终阶段於2016年5月1日生效,并适用於多种行业包括房地产行业。我们已采取适当的措施,以确保顺利过渡至此新的税制。

  内地物业的总租金收入下降4%至港币20.38亿元,营业溢利下降9%至港币13.27亿元。平均边际利润率下降4个基点至65%。若撇除人民币贬值6%的影响,我们内地物业组合的租金收入上升2%,而营业溢利则下降3%。内地物业组合占恒隆地产整体物业租赁的租金收入及营业溢利的比率分别为52%及45%。

  我们在内地的八座购物商场於2016年上半年合共录得港币15.59亿元的租金收入,较去年同期下降7%。购物商场的租金收入占内地物业总租金收入的76%。

  上海的恒隆广场购物商场的资产优化工程已於2015年9月展开,商场的地库则自2016年3月关闭以进行优化工程。预计所有优化工程将於2017年初分阶段完成。上海的港汇恒隆广场购物商场的资产优化工程亦将於2017年第一季展开。尽管有部分租户在本期内以短期形式续约,但有少部分租户因优化工程即将展开而未有续约。因此,恒隆广场及港汇恒隆广场购物商场的租出率,较去年6月底时分别下跌17个基点及2个基点。虽然此等资产优化工程对租金收入有短暂影响,但却有助我们提升长远竞争力及盈利能力。我们在上海的两座旗舰购物商场的租金收入下降8%至港币9.71亿元。其中,恒隆广场的租金收入减少13%至港币3.95亿元,按人民币计值减少7%;港汇恒隆广场的租金收入减少5%至港币5.76亿元,按人民币计值则上升1%。恒隆广场及港汇恒隆广场的商场零售额分别减少2%及6%。

  上海以外的六座购物商场处於不同阶段的培育期,因而表现各异。渖阳的皇城恒隆广场是我们在上海以外落成的第一个购物商场,在挑战重重的零售市场中,其租金收入按人民币计值上升5%,按港币计值则下降1%。受惠於持续优化租户组合,租出率上升5个基点至89%。济南的恒隆广场的租金收入按人民币计值上升1%,按港币计值则下降5%。期内按计划落实优化时装和餐饮租户,租出率因而下降6个基点至84%。於2016年5月,济南的首间AppleStore零售店在恒隆广场盛大开业,印证了我们逐步优化租户组合的策略。

  拥有较多高端租户的渖阳的市府恒隆广场及无锡的恒隆广场,在疲弱的高端商品市道中,需面对租金下调及租约终止的情况。渖阳的市府恒隆广场的租出率下降4个基点至84%,无锡的恒隆广场的租出率亦下滑1个基点至76%。这两座购物商场的总租金收入减少25%。渖阳的市府恒隆广场的零售额下降5%,无锡的恒隆广场的零售额(不包括汽车销售额)则录得温和增长。随着我们新的甲级办公楼的租出率上升带动商场客流增长,及持续优化租户组合,将有助改善这两座购物商场将来的表现。

  天津的恒隆广场的租金收入按人民币计值保持平稳。期内更多流行品牌进驻商场。Apple亦选择在天津的恒隆广场开设其在中国首间由世界着名建筑师—NormanFoster设计的旗舰店,并已於2016年3月开业。在重整租户组合之际,2016年6月底的租出率下降6个基点至82%。商场零售额增长6%。

  我们最新落成的购物商场大连的恒隆广场,於去年12月开始试业。2016年6月底的租出率为62%。租户组合多元化,包括AppleStore零售店、百丽宫戏院、Ole精品超市及时尚服装及饰物租户等。

  内地的办公楼组合的租金收入录得10%增长至港币4.79亿元,主要受惠於无锡及渖阳的新办公楼的租金收入增长。

  随着上海的恒隆广场办公楼一座的优化工程大致完成,办公楼二座的优化工程亦已展开。整个优化工程将分期於2018年完成。目前为止,优化工程对上海恒隆广场的两座办公楼的租金收入并没有不利的影响。其租金收入按人民币计值较去年同期上升3%,按港币计值则下降3%。租出率持平於96%。

  我们在无锡的恒隆广场及渖阳的市府恒隆广场的新办公楼分别於2014年10月及2015年1月开业。这两座甲级办公楼分别在其市场奠定领导地位,取得优於市场的租金水平。两座办公楼的租金收入增长146%至港币9,600万元。於本结算日,无锡的办公楼的租出率上升1个基点至58%,渖阳的办公楼的租出率则上升至49%。

  本期持续受惠於多项资产优化工程带来的裨益。虽然香港经济增长放缓及零售额下滑,我们在香港的多元化租赁物业组合的租金收入及营业溢利同告增长7%,分别达至港币18.69亿元及港币16.04亿元。整体租赁边际利润率为86%。

  香港商舖组合在充满挑战的环境下,录得13%的租金收入增长至港币10.84亿元。多项资产优化工程完成後,租金显着调升。2016年6月底,租出率上升2个基点至99%,主要由於铜锣湾恒隆中心的优化工程已完成及H&M旗舰店於2015年10月开业所致。

  於2016年5月,adidas占地14,586平方尺的旗舰店在恒隆中心开业,为体育爱好者提供购物及训练兼备的独特体验。2016年1月,占地54,000平方尺的H&M全新概念旗舰店在旺角的家乐坊开业,成为旺角区内的潮流集中地。Quiksilver/Roxy占地6,900平方尺的旗舰店的进驻,为雅兰中心增添了活力。我们位於九龙东的社区购物商场—淘大商场,透过优化场内分区,包括建立一个云集各式潮流品牌的运动区域,提升整体购物氛围。2016年首5个月,我们商舖的零售额较去年同期减少2%,其中一个主要原因是我们物业组合内最大的百货零售商,位於康怡广场的AEONSTYLEstore,於期内分阶段暂停营业以进行改装所致。尽管如此,我们商舖零售额的跌幅远低於香港整体零售额同期11%的跌幅。

  铜锣湾及旺角商舖组合的租金收入分别增长20%及17%,主要受惠於资产优化工程後租金显着调升。我们中环商舖组合录得7%的租金收入增长。康怡广场及淘大商场的租金收入分别增长11%及5%。

  我们将继续分阶段提升其他物业及进一步优化租户组合。山顶广场现正进行优化工程,预期将於2018年完成。我们位於香港东的社区购物商场—康怡广场,其主要租户AEONSTYLEstore刚完成大型改装工程,并已於7月8日重新开业;来自该商舖的租金收入亦有所增长。这些优化工程完成後,将提供独特崭新的购物体验,和带动长期租金增长。

  香港办公楼组合的租金收入录得4%的稳定增长至港币5.81亿元,主要由租金调升带动。铜锣湾恒隆中心的租金收入增长9%;中环办公楼组合的租金收入增长3%;拥有较多服务中心及半零售租户的旺角办公楼,租金收入温和增长2%。我们的办公楼组合整体租出率下降4个基点至92%,主要由於旺角办公楼的租出率轻微下跌所致。

  於2016年6月21日,淘大工业村发生火警,该工业大厦由恒隆地产及其母公司恒隆集团有限公司共同拥有其73%的权益。两名英勇的消防员在救火过程中殉职,我们对此深表悲痛及哀悼。大火在持续约108小时後於6月25日被扑熄。我们已委托认可专业人士对大厦的安全及结构进行全面检查,并将继续全力支持相关政府部门调查火警起因。根据我们的初步评估,是次事件对我们的整体财务影响不大。

  住宅及服务式寓所的租金收入,因租出率下降而减少10%至港币1.42亿元。由於企业客户在经济放缓的情况下收紧预算,导致对我们的豪华寓所御.的需求疲弱。因应内地访港旅客减少,酒店加大折扣率,我们的康兰居服务式寓所因而面对更激烈的竞争环境。

  截至2016年6月30日止6个月,物业销售收入及营业溢利分别增长223%及147%至港币24.04亿元及港币13.89亿元。2016年上半年,我们售出226个浪澄湾住宅单位及最後2个君逸山住宅单位。2015年首6个月,则售出9个君临天下住宅单位及17个碧海蓝天住宅单位。整体边际利润率为58%。

  於2016年6月30日,已落成并可供销售的住宅物业的账面总值为港币31.44亿元。这些物业包括蓝塘道23-39的18间半独立式大宅、446个浪澄湾单位及2个君临天下复式单位。这些单位将於市况合适时推售。

  虽然经济环境尚不明朗,加上一些新开业的购物商场令市场竞争愈趋激烈,惟上海的恒隆广场依然是奢华品牌旗舰店的集中地。除普拉达(PRADA)旗舰店进行扩张外,全新的芬迪(Fendi)旗舰店,以及迪奥(Dior)旗下的品牌时装店亦将在二零一六年完成扩充和装修。此外,多个同样国际知名的新品牌,亦预计於明年进驻恒隆广场。

  第一座办公楼和商场的优化工程正顺利进行。工程完成後,地库一层购物商场将与地面各个零售楼层及停车场连接,有效提升客流。此外,西庭的露台位置亦将开设多家咖啡厅。此等举措将吸引更多种类的时尚配件及高级餐饮品牌进驻商场,让顾客能享受奢华的同时,也能得到丰富多样的消闲购物体验。

  为配合优化工程,商场早前引进了一系列新兴的国际品牌,包括宝曼(Balmain)、高雅德(Goyard)、Y-3、Maje及纬尚时(Versus),还有多个首次於上海开设零售店的品牌,例如逦媛纳(Leonard)、马丁‧马吉拉时装屋(MaisonMargiela)、Diptyque、AgentProvocateur及原液之谜(BiologiqueRecherche)。藉着引入这些新品牌,上海的恒隆广场满足了新一代消费;群对奢华品牌以外的需求。

  上海的恒隆广场为多个国际奢华品牌的落户点,加上其不断提升的餐饮服务,商场於二零一五年连续第三年获得由备受商界关注的媒体《申江服务导报》颁发的「年度最时尚显贵地标奖」。

  上海的恒隆广场办公楼的租出率比去年同期上升六个基点至百分之九十八。部分现有的知名品牌租户於二零一五年更新租约及进行扩张,当中包括LVMH集团旗下多个品牌的业务和营运迁移到我们的办公楼,并将其租用面积增加至超过一万八千平方米。此外,新进驻的租户,包括日本着名制药公司参天制药的中国总部,亦已进驻。

  项目的优化计划已於二零一五年六月展开,并预计大部分工程可於二零一六年完成,工程完成後将全面提升我们在硬件及软件上的设施及服务,加强竞争力。第一座办公楼大堂的第一阶段工作已於二零一五年年底完成,并以全新面貌示人。当优化工程完成後,深信定能进一步巩固我们在市场上的领导地位。

  港汇恒隆广场是世界级购物商场,因此,透彻地了解市场趋势及气氛以重整租户组合尤其重要。为了配合市场需要,商场引入多个新兴的国际高端品牌,有效刺激客流增长。此外,二楼新增的「彩妆区」亦吸引了一众年轻时尚的顾客群,商场亦因此而陆续引入新兴的时尚女装品牌。

  商场於去年举办了一系列配合季节、节日及潮流的推广活动,有效提升客流量。由以《星球大战》及《大力水手》为主角的主题活动,以至夏日立体迷宫及「圣诞焕型季」,每个活动都让租户与顾客乐在其中。而在芸芸推广活动中,由恒隆与国家地理频道共同呈献,於二零一五年九月在港汇恒隆广场首度举办的「超感官霸王龙巡展」,是全年最具创意的活动。

  港汇恒隆广场的资产优化计划将於二零一六年年底开展。商场计划引入多个特色餐饮品牌,致力提升项目以满足市场需求。同时,我们支持租户进行提升工程,当中已落实装修或在计划中的品牌包括马克‧雅可布(MarcJacobs)、蔻依(Chloe)、登喜路(Dunhill)、雨果博斯(HugoBoss)、蔻驰(Coach)、迈克高仕(MichaelKors)及特斯拉汽车(Tesla)。

  市府恒隆广场的购物商场受零售消费疲弱及租金下调影响,零售销售额减少百分之三。有见及此,我们於二零一五年专注巩固及提升商场的竞争优势。

  凭藉推出贵宾会员企划,商场掌握了顾客服务及关系管理的新机遇。目前,计划已吸纳超过一万四千五百名会员,人数更在持续上升。贵宾会员企划的资料库不仅协助我们制定有效及以客为本的推广活动,还提升了顾客的归属感。租户亦很欣赏此项措施,主动与我们合作推行宣传。因此,我们将投入资源深化此项工作,加强与租户的沟通和合作,协助他们提高销售额。

  有见内地新近实施的二孩政策,市府恒隆广场於三楼设立「儿童专区」,引入一系列童装服饰、玩具及教育品牌,以满足家长需求。此外,国际品牌汤丽柏琦(ToryBurch)也於二零一五年八月,在商场开设了其首间地区专门店。

  尽管疲弱的市道令零售额下降百分之三,不少在市府恒广场内开业的品牌均有收入增长,部分租户更录得超过百分之十的升幅,当中包括I.T、Moncler,蒂芙尼(Tiffany&Co)、华伦天奴(Valentino)、纪梵希(Givenchy)、沛纳海(Panerai)、伯爵(Piaget)、蔻依(Chloe)、克里斯提‧鲁布托(ChristianLouboutin)、赛琳(Celine)、浪凡(Lanvin)、溥仪眼镜(PuyiOptical)、百丽宫戏院、赵记老舖、领仕扒房和思妍丽。凭着有效的租户重组,我们的租户组合将愈来愈丰富和多样化。

  按时及按预算落成的市府恒隆广场办公楼已於二零一五年一月开幕,中层及低层的办公室租户在二零一五年第一季开始分批迁入。虽然市场竞争十分激烈,办公楼在九个月内仍然取得百分之四十二的租出率,表现大致理想。

  市府恒隆广场办公楼吸引多间跨国企业进驻,包括三井住友银行、美敦力(Medtronic)、惠柯医疗(Covidien)、尼康(Nikon)、中意财险、安斯泰来制药(AstellasPharma)、欧姆龙(Omron)及北海道银行等,皆选择我们的办公楼为落户点。此外,盐商集团、中国平安保险、世纪高通、桃李食品有限公司、海通恒信、九州证券及淅商创投等多家国内大型企业,亦已决定租用本办公楼。

  经历两个租赁周期,皇城恒隆广场的租出率稳步上升,零售额亦较去年同期增加百分之二,带动租金收入平稳增长。

  年内,商场推出迎合顾客的市场推广策略,有效地稳定客流,奠定其在区内前卫时尚热点的地位。例如以独特的无对白动作喜剧而着名,来自韩国的「乱打神厨秀」(NantaShow),便吸引大量顾客於商场大堂观赏。此外,知名手机游戏「植物大战殭屍」(Plantvs.Zombie)的角色亦於万圣节齐集皇城恒隆广场,带动商场客流、车辆入场数目及销售额大幅上升百分之九十。

  上半年租户组合转变。多个国际品牌如潘多拉珠宝(Pandora)、富莉富蕾(FolliFollie)、埃德‧哈迪(EdHardy)、VANS、NewBalance及Carhartt均选择进驻皇城恒隆广场,令於商场落户的品牌更加丰富。

  虽然经济前景不明朗对消费造成负面影响,但却促使零售商选择在有信誉的商场内开设其店舖以巩固市场地位,济南的恒隆广场便因此而受惠。商场不仅在逆境中赢得租户的欢迎,来年更会引进一系列新品牌,而一个全球知名的科技产品品牌,亦预计於二零一六年上半年在恒隆广场,开设其在济南的第一间零售店。

  除了传统的零售店,济南的恒隆广场亦引入多元化的休闲及时尚生活店舖及设施,包括健身中心、美容中心、书店及咖啡厅、艺术学校及儿童游乐场。其他於本年度落户商场的着名国际品牌还包括Avirex、BOYLONDON及首度於山东开设专门店的Nannini。十一位现有租户已於二零一五年完成店舖提升工程,另外的六个租户则预计於二零一六年开展升级工程。

  济南的恒隆广场於二零一五年年底的租出率上升至百分之八十八,租金收入稳定。然而顾客的消费模式趋向审慎,商场的零售收入与去年维持相约。

  由於经济低迷及市场上的各种挑战,无锡的恒隆广场的零售额录得下降,而租出率亦因租户组合进行调整而降至百分之七十二。有见及此,商场已推行一系列计划及政策,刺激消费。

  无锡的恒隆广场集中推行多个市场推广活动,将商场打造为当地的消闲热点。由恒隆及国家地理频道合办的「超感官霸王龙巡展」,不但受到当地市民的欢迎,更吸引了邻近地区的访客前来,带动商场客流上升。此外,「谁说熊宝不能酷」企划推出的涂鸦活动、RunningBear手机应用程式及以小熊为主题的期间限定咖啡厅,以及在年底举办的两周年活动「分分有礼」购物奖赏,亦大受顾客欢迎。

  商场重视租户优化,随着玩具反斗城和萌宝星球的开业,三楼已转型为儿童区,我们会继续留意其他租户组合的需要。无锡的恒隆广场仍然是高级品牌进驻当地市场的主要立足点,商场已引入着名朱古力品牌歌帝梵(Godiva)及另外两个首次进驻无锡的时尚品牌睛姿(JINS)及APMMonaco。加上多间全新饮食店舖於连接商场及地铁站的隧道开业,令我们提供的产品及服务更加多元化。

  无锡的恒隆广场第一座办公楼於二零一四年十月开幕,现已完成首个营运周期。办公楼於二零一五年年底录得百分之七十的租出率,进展良好,表现理想。

  办公楼租户主要为金融企业,涵盖保险、资产管理、投资、证券及信托公司。办公楼符合国际标准,吸引多间跨国企业进驻,当中包括Hennes&MauritzAB(H&M)、三菱电机、大金冷气及富士施乐(FujiXerox)。此外,多间锐意向全国扩展的国内企业亦选择以无锡的恒隆广场办公楼为立足点,包括新华人寿保险股份有限公司、中国平安保险、华能贵诚信托有限公司、陆家嘴国际信托有限公司及华林证券。

  商场引入多个着名品牌,包括潘多拉珠宝(Pandora)、悦诗风吟(Innisfree)、伊蒂之屋(EtudeHouse)、托尼魅力(TonyMoly)、斯沃琪(Swatch)、希尔瑞(Theory)、COS、H&M、Aape、CKJeans、雨果博斯(HugoBoss)、迈克高仕(MichaelKors)、Y-3、ArmaniCollezioni、Gant、Carhartt、盖璞(GAP)及Abercrombie&Fitch旗舰店。丰富的租户组合吸引顾客光临,加上针对目标客群的市场推广计划,持续推动客流,并将恒隆广场推向重要的地标性地位。除以上的品牌外,一个国际知名的科技产品品牌更将於二零一六年上半年进驻恒隆广场。

  天津的恒隆广场於二零一五年成功推行十五个市场推广计划及五十项宣传活动,包括情人节活动「心跳情人夜」及天津最大型的万圣节派对。推广团队还积极与知名品牌、动画人物,例如芭比(Barbie)、大白(Baymax),以及艺术家如JoyBrown等合作,致力打造独一无二的推广活动,创造潮流文化,并与顾客建立紧密的连系。

  EST计划推出以来,成功与微信及租户合作打造新平台,吸引众多顾客参与商场推出的线上线下宣传活动,反应热烈。天津的恒隆广场将继续运用资讯科技,并以此作为主要的宣传渠道及策略。

  我们将不断提升租户组合,引入更多受欢迎的品牌。商场还会适时举办受大众喜爱的推广活动,例如万众瞩目的「超感官霸王龙巡展」,便将於二零一六年四月及五月登陆天津的恒隆广场。此巡展已於恒隆旗下多个商场内举办,所到之处均吸引人潮。

  大连市最新的地标建筑─大连的恒隆广场,已於二零一五年十二月十八日开始试业。商场的零售面积超过二十二万平方米,是恒隆目前在内地最大的购物广场,标志着恒隆矢志为当地带来优质的服务和长远的发展。除了带来非凡的购物体验外,商场还提供多元化的娱乐和消闲设施,当中包括世界级的溜冰场,以及设有十个影厅,而当中最大的一个巨幕厅更可同时容纳最多四百位观众的电影院。

  凭藉租赁团队的努力,商场已引入一系列提供各类产品及服务的租户,致力将大连的恒隆广场打造为购物及娱乐的首选地点。除了近四十个首次进驻辽宁省的品牌外,其他国际品牌还包括安普里奥‧阿玛尼(EmporioArmani)、蔻驰(Coach)、欧米茄(Omega)、万宝龙(Montblanc)、莫斯奇诺(Moschino)、纪梵希(GGivenchy)、古驰钟表及珠宝(GucciTimepieces&Jewelry)、ArmaniJeans、Y-3、aliceMcCALL、潘多拉珠宝(Pandora)、施华洛世奇(Swarovski)、UGG、RalphLaurenKids、雨果博斯童装(HugoBossKids)、法拉利童装(FerrariKids)、力高芘熊(Nicholas&Bears)、小帆船(PetitBateau)及AdidasNeighborhood,令大连的恒隆广场成为提供国际时尚品牌的购物地标。此外,多个广受追捧的品牌,包括COS、安德玛(UnderArmour)、Coterie、Nannini,亦将於大连的恒隆广场开设旗舰店,当中还包括一个受全球欢迎的科技产品品牌。

  圣诞期间,商场设计了结合EST计划的宣传活动,推出互动式幸运大抽奖及线上顾客关系计划,藉此建立稳固的顾客基础,协助未来的目标客户推广企划。

  经过周详策划的提升计划,铜锣湾FashionWalk在二零一五年展现全新面貌。随着资产优化计划的推行,再配合多元化的宣传及推广策略,以及独一无二的品牌,FashionWalk已成为香港及邻近地区的动感时尚购物集中地,更因而赢得「USAToday10Best」的独特时尚生活地标美誉。

  凭藉引入多元化品牌、独家旗舰店及专门店,FashionWalk已成为时装及生活潮流的先驱。旗舰店主要包括迈克高仕(MichaelKors)、麦丝玛拉(MaxMara)、凯特‧丝蓓(KateSpade)及泰德贝克(TedBaker),另有一系列前卫的时装品牌,如卡沃利(JustCavalli)、范瑟丝(Versus)、MSGM、MaisonKitsune及D-mop。此外,H&M在亚洲最大的全球旗舰店亦已於二零一五年十月在恒隆中心开幕,并为FashionWalk从邻近地区带来更多支持者。

  FashionWalk继续实践构思,创造独一无二的环境,建立充满想像的空间。我们积极在推广活动上发挥创意,主打的年度活动如DineandShine户外嘉年华及勇夺二零一五年度香港卓越传媒大奖「最佳营销活动」金奖的HalloweenStyloween万圣节主题活动,均深受大众喜爱。此外,另一个意念创新的品牌企划FashionIntelligenceIndex时尚指数更将FashionWalk引领至业界巅峰,除勇夺「2015金帆广告大奖」中的最高荣誉「金帆全场大奖」及另外五项殊荣外,亦赢得二零一五年「ONESHOW中华创意奖」的互动传播银奖。

  位於铜锣湾的恒隆中心为各行各业提供办公室,其租出率上升一个基点至百分之九十六,带动办公楼的租金收入增长百分之十二。

  恒隆中心已成为旅游、时装批发及医疗零售业务枢纽,然而,我们会继续留意租户对优质零售舖位和办工室的稳定需求。一系列资产优化计划将由二零一六年开始逐步实施,提升恒隆中心的设施及服务。我们致力保留及引入最优质的租户,并投入资金提升大厦设施及顾客服务,相信定能於各方面取得领先的地位。

  为了把山顶广场打造为本地市民及游客的游览胜地,并刺激本地的消费市场,市场推广团队推出配合目标的宣传计划,在万圣节期间推出的「RunningPAC-MAN」,便是其中一个大受欢迎的活动,不仅带动商场在十月份的客流,更为商场的Facebook专页吸引多百分之九的支持者,建立起更有效的线上推广平台。

  二零一六年,我们将推行目标市场推广企划,继续开拓旅游及本地市场的机遇,并同时开展商场的资产优化计划。

  康怡广场的客流及零售额均表现良好,皆因商场定位明确,未受奢华品牌需求下降而影响,租金收入稳定增长百分之六。新引入的餐饮品牌包括PizzaExpress、英王面包店(A-1Bakery)、牛扒先生(Mr.Steak)、品越越式料理及抹茶馆,均有助提升商场的零售额。此外,新进驻的StageofPlaylord、WalkerShop、JJPN、WingBay、Coucou、Stage2byindexplus及MDX等店舖亦带来新客源,成功吸引港岛区及在东区海底队道邻近地区的市民前来购物。

  二零一六年预期表现乐观,进行中的租户组合优化将继续提升我们的竞争力,并带来稳健增长。商场的两个主要租户─AEON及百佳超级市场,将於二零一六年开展提升工程,预计将带动我们的业务继续上升。

  康怡广场办公大楼的租出率及租金收入录得持续增长,优质租户如瑞士画室、ProjectDash!及香港艺术体操芭蕾舞学院,将进一步巩固我们的业务。「康怡学林」的品牌价值不断提升,除吸引了不少中至高消费的家庭外,更荣获「二零一五年亲子王家庭最爱品牌」殊荣,标志着各界对我们的肯定和认同。

  除了都爹利街一号的米芝莲两星餐厅都爹利会馆及渣打银行大厦的时尚餐饮品牌卅二公馆外,另外两间独特的餐饮及时尚生活概念店亦於二零一五年开业。开设在乐成行的TheFirstFloorbyLifestyleFederation推广崭新的「edutainment」概念,将高级餐饮体验与时尚饮食习惯带给顾客;而印刷行的Foxglove则为一家风格典雅的酒吧及餐厅,散发着五十年代酒廊的气息。

  雅兰中心为期三年的资产优化工程已於二零一五年三月完成,成功提升购物氛围及租户组合。商场已逐步转型,并将於二零一六年开设餐饮中心,带动业务表现增长。此外,全港最大的Quiksilver旗舰店已於二零一五年十二月开业,为旺角区注入更丰富的活力。

  针对性的市场推广计划将雅兰中心打造成令人沸腾的购物热点,吸引本地市民及各地旅客,当中以「万圣节屍人派对」活动最能善用社交媒体。我们充分运用线上线下的科技、社交媒体平台,以及先进的增强现实(AugmentedReality)技术,炮制出别具创意的宣传活动,带动了零售额及商场在社交媒体的支持者数目上升。

  雅兰中心办公楼进一步巩固了其在中九龙作为专业医疗及美容枢纽的定位。凭藉吸纳新的知名医疗服务租户及全新医疗化验所,配合「优质医疗楼层」的全层扩张计划,办公楼的表现持续稳定上升。二零一六年,我们将继续评估设立主题楼层的可行性,并进一步扩展医疗楼层。

  国际知名咖啡品牌星巴克(Starbucks)的特色店已於十二月在家乐坊开业,势必推动商场业务增长。此外,Hennes&MauritzAB(H&M)大型店舖亦於二零一六年一月二十九日在商场开业,预期将提升商场的形象及市场地位,为二零一六年带来乐观前景。同样,家乐坊将充分运用社交媒体平台,为该区带来更多活力。

  柏裕商业中心持续发展为潮流活力品牌及大型品牌服务中心的集中地。国际大型直销企业安利的「Amway体验馆」落户柏裕商业大厦,为租户组合注入新活力。

  位於九龙东的淘大商场得到九龙湾商业区及邻近新落成屋苑的消费者支持,二零一五年的租金收入增长百分之九。

  商场去年重点提升租户组合及举办创新的推广活动,带动业务上升。我们成功重整租户组合,引入新运动品牌,包括全港最大的WKJumbo专门店。此外,商场还吸纳了Esprit、Extravaganza、Attachment、LittleRoom及6IXTY8IGHT。而大受欢迎的台湾餐饮品牌XOXOCafe亦於二零一五年十一月开幕。

  商场的市场推广计划成效卓着,不仅吸引客流,更有助建立忠诚的客户群,同时将淘大商场塑造成为家庭提供时尚生活及娱乐的地标。商场於去年复活节推出「」,活动大受欢迎,吸引超过一万五千人次参与以环保为主题的互动游戏,另有七千人次用单车发电机,为美丽的发光二极体(LED)环保树发电。该次活动为淘大商场和香港科技园的首个合办活动,为传统复活节添上新意。顾客还可用手提电话,将复活蛋寻宝活动变为有趣的互动游戏,并於社交媒体分享活动资讯。

  由於二零一五年售出的住宅单数目下跌,导致物业销售收入减少百分之八十八至港币十一亿九千七百万元。截至二零一五年年底,可供销售的住宅物业包括蓝塘道23-39号的十八间半独立大宅、六百七十二个浪澄湾单位、两个君临天下复式单位及两个君逸山复式单位。这些单位会在市场环境许可下推出市场。

  蓝塘道23-39为豪宅项目,由十八间半独立大宅组成,集现代设计、城市魅力与自然气息於一身。尽管现时的市场环境仍不稳定,我们有信心项目在适当的时候可反映出其真正的资产价值。

  项目已取得美国绿色建筑协会「能源及环境设计先锋奖─住宅」的金奖认证,并在二零一四年度「亚洲国际房地产」大奖中勇夺「最佳住宅项目」银奖殊荣,以及在「二零一五年Chivas18年度建筑奖」中获得「年度住宅建筑大奖」。

  浪澄湾位处西南九龙优越地段,为高级住宅建筑项目,八幢住宅大厦共提供一千八百二十九个单位。项目拥有独特特色,以波浪型设计临海而建,设有高级设施与康乐服务。截至二零一五年年底,六百七十二个可供销售的单位主要为海景单位。

  尽管中国内地及香港的营商环境充满挑战,集团的物业租赁业务的租金收入仍录得百分之九的增长至港币三十八亿六千二百万元。营业溢利同比上升百分之三,中国内地新开业的物业溢利较低,抵消了部分香港物业组合的溢利增长。整体租赁边际利润为百分之七十七。

  二零一五年首六个月,集团的中国内地物业组合的租金收入达港币二十一亿一千八百万元,较去年同期上升百分之十。倘扣除自二零一四年下半年开业的新物业,包括天津的恒隆广场购物商场、无锡的恒隆广场办公楼及渖阳的市府恒隆广场办公楼,租金收入同比上升百分之一。由於新的物业於营业初期溢利较低,故营业溢利持平於港币十四亿六千四百万元。租赁边际利润下降七个基点至百分之六十九。

  集团在中国内地的购物商场合共录得租金收入港币十六亿八千四百万元,同比增长百分之十一。该物业组合包括七个购物商场:上海及渖阳各两座,济南、无锡及天津各一座。整体租金收入的上升主要受惠於上海的两座购物商场录得百分之九的租金增长,以及於去年九月份开业的天津的恒隆广场的租金贡献。上海的两座购物商场近乎全部租出,其租金收入占集团中国内地购物商场的总租金收入的百分之六十三。上海以外的购物商场的租金收入较去年同期上升百分之十六,这些商场包括新开业的,和在进行不同阶段的租户组合优化举措的商场。在本结算日,大部分上海以外的商场的租出率介乎百分之八十至百分之九十。

  中国内地的办公楼於本期录得百分之三的租金收入增长至港币四亿三千四百万元。该物业组合包括位於上海的恒隆广场的两座办公楼、无锡的恒隆广场办公楼及渖阳的市府恒隆广场办公楼。无锡的办公楼於去年十月份开业,渖阳的办公楼则於本年一月份开始营业。随.上海的办公楼供应量增加,上海的恒隆广场的两座办公楼租金收入较去年同期减少百分之七。

  我们多元化的香港物业组合,在香港零售市道下调的势头下依然表现稳健。所有租赁业务的租金收入及营业溢利均告上升。租金收入增长百分之七至港币十七亿四千四百万元,营业溢利同告上升百分之七至港币十四亿九千七百万元,租赁边际利润为百分之八十六。

  受惠於租金调升,集团的香港商舖组合的租金收入增长百分之六至港币十亿二千八百万元。这些商舖皆位於香港的黄金地段,并近乎全部租出。在租金调升的带动下,旺角的雅兰中心和九龙东的淘大商场皆取得百分之十三的租金收入增长。尽管资产优化工程期间带来影响,铜锣湾商舖的租金收入仍较去年同期上升百分之五。中环商舖组合的租金收入较去年同期上升百分之七。位於山顶的山顶广场和港岛东的康怡广场,其租金收入分别增长百分之五及百分之四。

  香港办公楼组合的整体租金收入较一年前增长百分之九至港币五亿五千九百万元。办公楼组合的租出率上升两个基点至百分之九十六。受惠於有效的市场推广,住宅及服务式寓所的租金收入增长百分之十四至港币一亿五千七百万元。集团的住宅及服务式寓所的租出率分别上升十二个基点及六个基点至百分之九十一及百分之六十。

  二零一五年首六个月,集团合共售出二十六个住宅单位(二零一四年上半年:八十八个)及部分停车位。来自物业销售的营业额为港币七亿四千五百万元,较去年同期减少百分之十七。由於单位组合不同,营业溢利增长百分之四至港币五亿六千二百万元,整体边际利润为百分之七十五。

  蓝塘道23-39项目的十八间半独立式大宅,其相关销售资料已於二零一五年四月份发放予市场,并将於适当时候推售。

  於二零一五年六月三十日,集团的投资物业由独立估值师第一太平戴维斯进行估值。整体而言,二零一五年上半年度录得的重估收益为港币四亿二千七百万元,去年同期则为港币七亿四千八百万元。香港投资物业录得重估收益港币三亿三千四百万元,中国内地投资物业则录得较温和的重估收益港币九千三百万元。

  集团的已落成投资物业总值上升百分之四至港币一千二百五十亿元,主要由於渖阳的市府恒隆广场办公楼於二零一五年初开业,其价值由发展中投资物业转列为已落成投资物业。

  集团在中国内地的发展中投资物业包括大连、昆明及武汉的项目,以及渖阳和无锡项目的余下期数。这些项目涵盖购物商场、办公楼、服务式寓所及酒店,将合共提供二百六十万平方米的楼面面积。待这些物业落成後,集团旗下中国内地物业的总楼面面积将增至四百五十万平方米。於二零一五年六月三十日,集团的资本承担总额为港币四百四十亿元,主要用於上述项目。该等项目需时多年完成,集团拥有充裕的财务资源满足相关的资金需求。

  大连的恒隆广场已就本年底的开业作最後准备。这个备受注目的项目包括近二十二万二千平方米的商场楼面面积及一千二百个停车位。

  本公司录得有史以来最高的营业额及股东应占基本纯利。由於重估收益减少,股东应占纯利并无创出新高。尽管租赁业务表现仅可接受,但香港物业销售强劲。我们把握市场机会,售出二百六十一个君临天下单位、一百五十一个浪澄湾单位与九十三个车位,整体收入约为港币九十八亿元,所得溢利超过港币七十四亿元,合计边际利润为百分之七十六。当中,君临天下的边际利润达百分之七十八,浪澄湾为百分之六十二。

  现时君临天下仅余十个单位及一百五十三个车位,大概是时候对过去十多二十年的事件作温故知新。亚洲金融危机於一九九七年七月二日爆发後,楼价从一九九八年初开始下滑,香港特区政府下达土地销售禁令。一九九九年春季恢复卖地後,当时的铁路公司(现称香港铁路有限公司)率先推售土地。恒隆做的是纯地产生意,我们早在危机出现前已作出充分财务准备,坐拥大量现金;其时仅有另一家发展商的财政状况跟我们一样令人羡慕。该公司的非地产业务虽然为其提供流动资金,但在物业发展方面却损失不菲,因此他们或未作好准备,买地意欲不及我们。我们在卖地会上,一而再地以非常合理的价钱胜出。首幅为君临天下地块,其後的发展证明它最物超所值,尤其是它位於海滨,拥有世界最佳的海港美景之一。

  当我们在二零零四年首次推售君临天下单位时,市场刚刚复苏。亚洲金融危机的影响余波持续至二零零二年,随後沙士在二零零三年出现。由於财务实力雄厚,我们并不急於进行销售计划。然後,最令人惊讶的事发生了。

  亚洲金融危机与沙士的影响,到二零零四/二零零五年经已消退。然而,政府却决意不卖地。基於上述原因,本人可以理解政府为何在一九九八年至二零零四年期间有此决定,但再持续六至七年不卖地却着实令人费解。部分发展商请求政府恢复卖地,惟彼等置若罔闻。由於没有土地供应,楼价自然会上升。

  因应这个我们全然无法控制的外在环境,我们乾脆停止销售已落成的单位,等候必然出现的楼价上扬,因为持有单位的成本断不会超过楼价升幅。直至过去数年,当现届政府政策开始拨乱反正後,我们方在市场推售大量单位。其结果是,边际利润持续上升,刚售出的一批单位创出达百分之七十八的巅峰。

  由於这些住宅单位坐拥独特海港景色,我们不敢断言其价格不会继续上涨。但正如本人两年前所述,我们不应过於贪婪,故已基本上沽清所有单位。我们亦已预计,现届政府早晚必会大量卖地以追回供应,皆因楼价持续高企已成为严重的社会问题;这情况现在已经发生。

  总括而言,一俟整个君临天下项目的一千一百二十二个单位以今天的市价沽清後,可为本公司带来除税前溢利逾港币一百七十亿元。在本人的事业生涯里,应不会再见到比这更厚利的项目。这是多重因素汇聚使然,有些是我们可以控制的,例如在合适时间买地及决定押後单位销售;有些是我们控制以外的,例如政府的土地政策出岔子。在各种因素汇集下,造就了该项目成为香港有史以来最厚利的房地产项目之一。

  在本地圈子里,我们的缓销计划是否可取,引起了一些公众争议。不同公司有不同策略,没有单一的正确答案。大部分公司或多或少视住宅发展为生产线。彼等购买原材料(即土地)以持续制造产品(住宅),不像我们那麽热衷於拿捏时机进行买地或住宅销售。为个别项目争取最大利润,只是彼等数项考虑之一,亦未必是首要考虑;保持货如轮转以创造现金流可能更加重要。我们恰恰拥有不同的策略。

  监於我们的香港新项目甚少,并判断楼价将持续上升,因此我们有序地出售君临天下和浪澄湾单位。我们的目标是取得最大利润,迄今表现出色。

  过去十年,我们把重点日益转到内地商业物业的发展及投资上。我们认为,香港物业销售市场的吸引力减退,故我们只会在价格特别吸引时方会买地。我们当然并非看淡香港,我们一直等待市场变化,伺机重返。在此期间,我们忙於在内地构建世界级商业综合项目以供出租。我们在二零零五年起在上海以外购置土地,完成的项目於二零一零年开始推出市场。

  现在让本人谈谈本公司的投资物业业务。总营业额超过港币七十二亿元,其中四成六来自香港,五成四来自内地。以营业溢利计算,两者各占约五成。整体租金收入上升百分之九;香港升幅为百分之六,内地为百分之十一。倘扣除两个最新的购物商场—无锡的恒隆广场及天津的恒隆广场,内地的有机增长率为百分之三。

  香港方面,为期七十九天的占领中环抗议行动对租户销售带来创伤。我们是旺角和铜锣湾两个受影响地区的主要业主,旗下商户录得一成八的生意跌幅。作为业主,我们有物业租约的保障,但无辜的租户则遭受即时的影响。倘任由抗议活动持续,我们的租金收入早晚会受影响。幸好行动终能结束,并和平地结束。

  客观地说,经济情况并非很坏。近年许多外国专家把中国一笔抹杀,乃由於中国经济增长出现放缓;管理层相信,事实很快便会证明他们过於悲观。本人认为,目前的悲观情绪部分是合理的、部分是误判的。例如,地方政府债务和住宅市场疲弱皆令人困扰,但两者对宏观经济并无灾难性的影响。此等问题并非如部分投资者或分析员所想般大,然而他们当中许多已过度唱淡中国市场。

  考量一些基本因素:随着美国经济复苏,中国出口将步其後尘,这有助消化部分过量库存。此过程将是缓慢的,皆因欧洲作为传统上中国另一主要市场,同时亦是其制造产品的最大进口市场,并非增长中。日圆疲弱将令输往日本的出口短期内受影响,期望东南亚、拉丁美洲、中东和非洲市场可弥补缺漏。整体而言,中国出口保持稳定,其增长速度亦较进口为快。由於近期油价下跌,中国可维持高位贸易顺差。

  中国於二零零八/二零零九年为抵御金融冲击而提供之过量流动资金所带来的後续影响,相信已经大半消除,北京因而再次放宽信贷,但会审慎而行。最近利率已经调低,公共投资持续强劲。

  与去年头三季不同,近期住宅销售量甚至部分交易价格均有良好升幅,以致一线城市的土地拍卖再破纪录。全年度房屋销售,无论以销售单位总数或所得金额计算,均超过二零一三年的数字;四个月前,很少人会预测得到这个情况。从历史标准来看,地产公司的资产负债表相对稳健。

  在这个经济不太差的环境里,高端消费是薄弱的一环。反腐行动持续所带来的影响,仍有可能维持一段时间。低价品容易通过互联网销售,但奢侈品销情已因政府政策而暂时受到影响。由於影响我们旗下奢侈品牌租户的,基本上并非经济因素而是政治因素,因此很难预测我们何时会达至「新常态」。毫无疑问,我们的内地投资物业业务,现正面对十五年来的最大挑战。两年半前,本人撰述说,与二零零八/二零零九年金融危机时相比,地产业目前的颓势需要更长时间方能复元。这个预测是正确的,但复元时间可能比我们预期的更长。坦白说,我们现时仍未看到它的尽头。

  表面上,我们的全年业绩颇可接受。旗下购物商场除一个外,全都录得租金收入增长。然而,仔细审视可发现某些情况值得关注。关键在於了解其基本原因,本人稍後将会阐述。

  除济南的恒隆广场外,集团旗下所有内地物业的租金收入均有增长。渖阳的市府恒隆广场的租金收入上升,但升幅较上年放缓。上海的恒隆广场的租金收入企稳,港汇恒隆广场录得轻微上升,而渖阳的皇城恒隆广场则再次录得租金收入增长,增幅为百分之四。

  平均单位租金方面,除济南的恒隆广场外,所有项目均有增长。然而,管理层对短期前景抱审慎态度,尤其是渖阳的市府恒隆广场及上海的恒隆广场办公楼,後者因浦西区尤其项目附近的办公楼供过於求,令其续约租金受压。

  在较新的购物商场—无锡的恒隆广场及天津的恒隆广场,由於更多商舖相继签约,租出率仍在上升;已签约的租户正在迁入。上海的两个购物商场租出率良好,渖阳的皇城恒隆广场将持续改善,济南的恒隆广场及渖阳的市府恒隆广场正加倍努力,而无锡的恒隆广场将继续寻找最佳的租户组合。

  上海以外的较新物业,其租金边际利润仍有待改善;较新的购物商场仍需要相当的推广费用及其他开支。这需待至第二个租赁周期时方可逐步改善。

  租户零售额表现参差。渖阳的皇城恒隆广场增长百分之十二,但上海的恒隆广场及济南的恒隆广场分别下降百分之四及百分之二,上海的港汇恒隆广场及渖阳的市府恒隆广场则略有改善。

  各购物商场的客流人次亦不尽相同。济南的恒隆广场是个有趣案例:虽然上述业绩显示其仍面对各种难题,但其访客数量企稳。这意味着,购物者减少消费额,而这情况近乎全国皆然。

  最近关於世界奢侈品牌的一些公开资料证实,彼等在中国面对艰困的营商环境,表现理想者少之又少。这与迅销零售业务截然不同,後者的表现远远为佳。

  无锡的恒隆广场办公楼的租赁情况,则令管理层喜出望外。其两座办公楼的首座总楼面面积近九万平方米,於去年第四季开业时的租出率为百分之二十九,现已约达百分之五十,未来数月可望进一步攀升;租金水平可以接受。

  渖阳的市府恒隆广场第一座办公楼远远较大,其总楼面面积超过十九万一千平方米,其中略少於五万平方米将成为一所五星级酒店。我们现正与国际酒店管理集团最後磋谈。办公室部分将於今季稍後开业,预期届时的租出率为百分之二十;租金水平较无锡的恒隆广场办公楼略高。

  以投资成本的无杠杆租金回报率计算,两项上海物业达百分之四十四。渖阳方面,皇城恒隆广场升至百分之五,市府恒隆广场则介乎百分之九至十之间。济南的恒隆广场的租金回报率介乎百分之七至八之间,无锡的恒隆广场则超过百分之九。当无锡首座办公楼全部租出时,整个项目合计的租金回报率应约为百分之六至七。

  租户组合方面,上海两个成熟的购物商场的经历与其他购物商场截然不同。如本人以往所述,奢侈品牌继续在内地集中资源於少数的商店和地点。以上海的恒隆广场为例,香奈儿(Chanel)、思琳(Celine)、托德斯(Tod’s)和爱斯卡达(Escada)刚刚完成其店舖扩张计划,而普拉达(Prada)和葆蝶家(BottegaVeneta)正在施工。另外,我们正为旗下较新的四星级购物商场引入更多非传统商店、娱乐设施和高端生活品牌。济南的恒隆广场是个好例子,管理层预期它可改善表现,情况与过去两年渖阳的皇城恒隆广场相若。

  我们的财政实力仍然极之雄厚。基本上,除二零一三年外,本公司连续第九年於年结时毫无负债,即净债务为零。在此期间,我们为内地新项目(即上海以外的所有项目)承诺投资的金额约达港币九百二十亿元,其中已经投放约百分之五十四,这可能是地产业中闻所未闻的。然而香港这个充满波动兼且单位价格极高的环境,加上内地巨大并急速发展的市场,所迸发的魔力正好造就了这个成果。

  能在过去二十多年置身地产业,并抓到这个千载难逢的机会,本人深感幸运。锦上添花的是,尽管内地市况摇摆不定,但中国消费力持续上升却是不争的经济现象。

  这为我们的业务提供了良好支柱,而我们在过去二十年所建立的稳固基础,应可让本公司得以大步向前。

  尽管中国内地及香港零售销情放缓,但集团来自物业租赁的整体租金收入及营业溢利,分别增长百分之十及百分之八,至港币三十五亿五千六百万元及港币二十八亿六千八百万元。倘不计入於二零一三年九月开业的无锡的恒隆广场购物商场之贡献,同比增幅分别为百分之六及百分之五。

  来自香港投资物业的租金收入及营业溢利皆上升百分之七,分别达到港币十六亿二千三百万元及港币十三亿九千八百万元,边际利润维持在百分之八十六。

  期内,由於租金调升及租出率上升,商舖组合的租金收入增长百分之九至港币九亿七千二百万元。所有商舖近乎全部租出,平均单位租金增加百分之六。尽管自二零一四年二月起香港整体零售额较一年前出现下降的情况,但本集团的租户总零售额继续录得增长。

  办公楼组合的租金收入增长百分之六至港币五亿一千三百万元,主要由於租金调升所致。办公楼组合於结算日的租出率稳企於百分之九十五。

  住宅及服务式寓所物业表现相对平滞,租金收入减少百分之二至港币一亿三千八百万元。由於企业客户收紧开支,因此豪宅租务持续疲弱。

  截至二零一四年六月三十日止六个月,租金收入上升百分之十四至港币十九亿三千三百万元,营业溢利上升百分之十至港币十四亿七千万元。纵使不计入无锡的恒隆广场的新贡献,在奢侈品零售额下降及经济增长放缓之际,集团中国内地的物业租赁收入及溢利仍分别增长百分之五及百分之四。中国内地物业组合现占集团租金收入及营业溢利的比重分别达到百分之五十四及百分之五十一。

  集团的上海物业组合-恒隆广场及港汇恒隆广场,总租金收入上升百分之七至港币十三亿九千五百万元,主要受惠於租金调升。其两座购物商场的租金收入达到港币九亿七千二百万元,较去年同期增长百分之七。港汇恒隆广场的购物商场保持全部租出,恒隆广场的购物商场的租出率则稳企於百分之九十五。尽管在政府的反腐反奢措施持续推行的情况下,但该两座购物商场的零售总额较去年同期只下降约百分之二。区内办公楼的供应量有所增加,令人欣喜的是恒隆广场两座办公楼的整体租金收入仍上升百分之八至港币四亿二千三百万元,租出率达百分之九十四,平均单位租金较一年前增加百分之十。

  上海以外的较新商场,二零一四年上半年租金收入合共为港币五亿三千八百万元,当中包括无锡的恒隆广场所带来的新贡献。自去年九月隆重开业後,无锡的恒隆广场的租出率已上升至百分之九十二。位於渖阳的皇城恒隆广场和市府恒隆广场及济南的恒隆广场,其商场於完成首个租约期後,现正进行租户组合重整。虽然在正常的调整过程中,对租出率难免带来短暂不利影响,但这对任何购物商场的长远福祉均属必要。令人鼓舞的是,三座商场的零售额均较上年度同期有所增长。

  物业销售营业额显着上升九点九倍至港币九亿零一百万元,溢利跃升八倍至港币五亿四千万元。边际利润为百分之六十。

  二零一四年上半年共售出一百一十个浪澄湾住宅单位,其中八十八个单位於签署正式买卖协议後确认为销售。去年同期仅售出一个君临天下及四个碧海蓝天住宅单位。

  发展中投资物业包括位於中国内地的多个项目,分布於天津、大连、昆明、武汉,以及无锡的恒隆广场和渖阳的市府恒隆广场的余下期数。截至二零一四年六月三十日,集团的资本承担总额为港币四百七十亿元,主要用於上述项目。彼等项目需时多年完成,集团拥有充裕的财务实力满足相关资金需要。

  天津的恒隆广场订於今年九月二十六日开幕,是商业楼面面积达到十五万二千八百平方米的世界级大型商场,另有八百个停车位。倚仗新颖设施和优质服务,项目将为消费者缔造高端兼多元的全方位购物与生活体验,目前已租出超过百分之八十。

  集团首个在上海以外落成的甲级办公楼项目-无锡的恒隆广场的第一座办公楼,楼高二百五十米,总楼面面积达八万八千五百六十平方米。该幢办公楼预计於二零一四年第四季开业,预租工作进展良好。

  集团另一座世界级物业-渖阳的市府恒隆广场的办公楼,楼高三百五十米,预期於二零一五年落成,为辽宁省省会渖阳市心脏地区提供逾十九万平方米的租赁面积。

  大连的恒隆广场即将完成建筑上盖工程及开始内部装修。该座备受瞩目的购物商场可提供近二十二万平方米的商业楼面面积及一千二百个停车位,最近已展开预租工作,计划於二零一五年第三季盛大开幕。

  位於香港跑马地的豪宅项目「蓝塘道23-39」已完成内部装修,料可於短期内获发入伙纸。倘市况合适,项目提供的十八个住宅单位可於今年稍後推出市场。

  於二零一四年六月三十日,集团的投资物业由独立估值师第一太平戴维斯进行估值。香港投资物业录得重估收益港币七亿一千二百万元,中国内地投资物业则录得较温和的重估收益港币三千六百万元。整体而言,二零一四年上半年度录得重估收益港币七亿四千八百万元,去年同期则录得重估收益港币十亿一千四百万元。

  截至二零一三年十二月三十一日止十二个月期内,集团物业租赁核心业务的租金收入及营业溢利持续稳健地增长。倘不计入已终止营运的物业的影响,期内的租金收入和营业溢利总额同告增长百分之十二,分别达至港币六十六亿三千八百万元和港币五十三亿二千六百万元。总体而言,两者均同比增长百分之九。整体租金边际利润为百分之八十。

  来自香港投资物业的租金收入及营业溢利,在可同比较的基础上分别增长百分之十及百分之十一至港币三十一亿一千二百万元及港币二十六亿四千三百万元。总体而言,租金收入及营业溢利较上年度分别上升百分之三及百分之五。

  尽管内地近年经济增长略为放缓,恒隆在内地市场继续录得稳健增长,租金收入总额上升至港币三十五亿二千六百万元,较上年度增长百分之十四,营业溢利增加百分之十三至港币二十六亿八千三百万元。

  本集团其中一个新项目—无锡的恒隆广场,於二零一三年九月开幕後的租出率达百分之九十五,首三个月营运期的租金收入达港币七千七百万元。

  自二零零零年代初起,上海的恒隆广场和港汇恒隆广场一直是集团的中流砥柱。两者年内的租出率稳定保持在百分之九十六,租金收入上升百分之六至港币二十六亿四千万元。

  渖阳的市府恒隆广场近乎全部租出,租出率为百分之九十九。皇城恒隆广场在完成首个租约期後,现正重整租户组合,租出率为百分之八十八。

  位於山东省省会济南的恒隆广场,在重组租户的过程中,租金收入微升百分之一至港币三亿六千七百万元。

  随着江苏省无锡市的恒隆广场於二零一三年九月盛大开幕,本集团的发展达至另一里程碑。此项崭新地标拥有超过二百五十家世界级租户,为无锡市民带来一个全新的购物和消闲体验。

  无锡的恒隆广场置身中国内地经济最活跃的长江三角洲地区,享有庞大发展机遇。项目一期的购物商场坐落无锡市核心商圈崇安区人民中路,未计算停车场的面积,其总楼面面积达十一万八千一百三十五平方米。除购物商场外,项目一期还包括於二零一四年起分期落成的两座甲级办公楼。二零一三年十一月十九日,武汉的恒隆广场举行开工剪彩仪式,标志着本集团首次进军华中地区。该项新商业综合物业坐落武汉市中心的繁盛商贸枢纽,是糅合东西文化的现代建筑与设计典范。这是集团在内地发展的第十个项目,预期於二零一九年起分期建成,势将成为集团在华中地区的桥头堡。

  另一个大型购物商场项目是天津的恒隆广场,将於二零一四年第三季盛大开幕,项目现已开始预租。二零一三年十一月二十六日,集团另一个大型地标项目—位於辽宁省大连市的恒隆广场举行主体结构封顶仪式。项目於二零一五年开幕後将成为大连市最大的商业地标物业,总楼面面积约达二十二万一千九百平方米(不包括停车场面积),设有相连中庭,提供逾四百家商舖、一所电影院及溜冰场。

  寒冬已经降临香港楼市及中国内地物业租赁市场。现时尚无迹象显示春天何时方至,但我们知道它早晚会重临。在此过渡时期,我们有大量应做的工作,好为下一轮美好时光作准备。我们定当悉力以赴,容本人稍後阐释。

  由於当时香港政府的政策使然,土地供应付之阙如,导致楼价拾级而上。因此,我们亦趁机出售已落成的住宅物业,着眼於利润而非销量。

  从二零零八年中起的每六个月期计算,我们仅两趟大量出售住宅物业,分别於二零零九年下半年及二零一二年初。边际利润持续攀升并非意料之外;尽管如此,本人一年前已明言,楼价升至如斯水平,我们乐意全数出售手头上的住宅单位。可惜环球经济情况欠佳,加上香港政府行政班子新旧交替,令物业销售更为困难。然而,以旗下物业之质素来看,我们对此并不过於忧心。几乎所有余下住宅单位均享有海景,这在任何一地都需求甚殷,尤其在人口稠密,又拥有美丽海港的香港。这些资产的价格应远较市场一众住宅物业来得稳固。

  在过去六个月,我们出售的住宅单位甚少,此乃整体营业额和溢利下降的主因;另一原因是我们在二零一二年一次过出售了好几项持有多年的香港投资物业。

  来自香港和内地的租金收入和溢利皆有增长,整体租金与溢利均上升百分之九。内地业务现占集团营业额之五成三及溢利之五成一,香港则分别占四成七及四成九。

  倘扣除一年前出售香港投资物业的影响,香港租金收入同比增长逾百分之十一,增幅足以抵销已售出物业的租金损失,整体租金收入上升百分之二。当中,商舖租金收入上升百分之十四,办公楼租金收入上升百分之十一,住宅及其他物业的租金收入保持平稳。商舖租出率上升三个基点至百分之九十八,办公楼租出率上升一个基点至百分之九十六。

  十八个月前,当部分市场人士仍对市场抱乐观态度时,本人已指出内地零售额正在放缓。如今众人皆表悲观,本人依然持审慎态度,但亦欣然汇报,除一个特殊情况外,集团所有内地物业的租金收入均录得增长。

  上海方面,恒隆广场和港汇恒隆广场的租金收入均上升百分之七。恒隆广场的购物商场租金收入增长百分之八,办公楼增长百分之七,整体租出率约为百分之九十六。至於本公司仅持有购物商场的港汇恒隆广场,其租出率达百分之一百,租金收入增长百分之七。所有楼面的租金边际利润均保持稳定。

  与一年前相比,上海的恒隆广场的零售额上升百分之三,港汇恒隆广场则上升百分之五。租户入驻成本并无显着改变,但营业租金则下降,这在高级购物商场尤甚。幸好,我们与许多购物商场的业主做法不同,在租约条款内对基本租金都有稳当安排。我们向来坚持这个做法,这亦有赖我们相对较强的议价能力。

  济南的恒隆广场持续带来佳音。其租金收入上升百分之六,营业溢利上升百分之十五,租金边际利润上升四个基点至百分之五十七。尽管租出率降至百分之九十二,零售额仍增长百分之六。租出率下降的原因,是由於经过两年营运後,无论自愿与否亦无可避免会有租户更易。

  至於渖阳两个购物商场,较高档次的市府恒隆广场开业仅略逾九个月,其表现尚可;回顾期内,其零售额已超越四星级的皇城恒隆广场,并已全部租出,租金边际利润达百分之六十一,比较早开业的济南恒隆广场更高,原因为市府恒隆广场的租户大多是顶级时尚品牌,所支付的单位租金自然较高。然而,一如任何新商场,其亦面对重重挑战,尤其当市场进入零售额增长放缓期,此对高档产品的影响特别严重。加上毗邻的首座办公楼项目正在施工,令商场附近一带变成工地,这个不理想的情况还会持续一段时间。

  皇城恒隆广场方面,本人相信最恶劣的情况快将过去。其周遭的道路工程仍在进行,但随着第十二届全运会将於八月三十一日在渖阳开幕,这些工程料将近完成。

  如以往所述,我们已大规模重整该商场的租户组合及为其重新定位。此举无可避免地导致其租出率下降至百分之八十七,而租金收入亦暂降;但到年底时,租出率应可回升至百分之九十二或以上。由於租金收入减少,其边际利润下降至百分之二十三,但本人预计边际利润行将回升。令人鼓舞的是,尽管困难重重,该项目的零售总额实际上仍有所增长。

  集团整体租赁表现令市场颇为意外,回顾期内之溢利高於大部分甚或全部的市场预测。让本人提供一些合理的解释,这对我的忠实读者而言当非新论。

  首先,正如本人以往所述,商场并非可替代的资产。从地点、规模、设计以至客户服务一体着眼,仅极少数商场能称得上成功,余下的为陪跑者或死气沉沉之流。坦白说,大多数内地物业均属於後者,这跟本人提过的「胜者为王」现象接近。引申而言,在类似今天的艰困市况里,强者拥有较佳的抗逆能力。

  其次,优质的购物商场拥有远远较高的议价能力来吸引其属意的租户。对店主来说,其所支付的租金水平,无论是基本租金或与销售相关的租金,均非其首要关注之事,关键在於购物商场可带来的营业额。此乃为何顶级品牌纵然可获劣质物业提供现金装修津贴及其他优惠,彼等仍多会选择在优质购物商场落户,皆因前者大多表现欠佳,而後者往往表现出色。事实上,对重视品牌资产的奢侈品牌而言,彼等大部分均不接受「开店有钱收」这些噱头,即使同意进驻者亦只会视这些「免租」店为市场推广手段而已。

  那麽该等物业业主该如何自处?!彼等不能怪责任何人,只能怪自己在地段差的地方兴建劣质物业。正如本人曾经解释,地点、规模和设计是商场的「基因。

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